前些年大家聚在一起谈论最多的就是“什么时候拆迁”、“能分多少套房”。但是这两年来，情况发生了改变。
大拆大建的时代已经结束了，住在老旧小区里的朋友，每天都要爬楼梯爬得膝盖酸痛，还要忍受下水道堵塞的问题，大家都在疑惑一个问题：老旧小区只能这样了吗？
不着急，这几天武汉市城市更新工作推进会上发布了一份超有分量的文件——《关于加快危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》。
简单来说就是：老房子不需要等开发商来拆了，业主自己组织起来，可以在原地拆除重建！
住建部其实早就给这种模式定调了。
01、 划重点：哪三类老房子能申请“原拆原建”？
那么大家最关心的问题就是：我家小区的老房符合要求吗
政策中明确表示本次试点主要是针对国有土地上老旧小区（单栋住宅楼也包含在内）。如果满足以下三种情形之一的话，就可以申请原址拆除重建：
第一类：结构不安全，被鉴定为C级或D级的危房。
很多建于上个世纪八九十年代的红砖房，现在已经出现墙体开裂、地基沉降的情况了，住在里面的人每天都很紧张不安。存在安全隐患的房子为了保障大家的生命安全应该全部拆除重建。
第二类：没有独立厨房和卫生间的“非成套住房”。
也就是人们所说的“筒子楼”，或者是“老赫鲁晓夫楼”。一幢楼里面十几户人家共用一个公共厕所，做飯要在走廊上生火。
这样的房子对人的基本生活尊严造成了很大的影响，所以这次被列入了重点改造的对象。
第三类：房龄超过25年，且面积占比达到80%以上的小区。
计算一下时间的话，在1999年之前建成的房子基本上都是可以的。这些小区虽然没有倒塌，但是由于管道老化、没有电梯、车位紧缺等原因，居民改善居住环境的愿望很强。
不过，符合这三类只是“入场券”，政策还设置了三个筛选的标准：
一看社区攻坚能力：基层组织给不给力，能不能协调好各种矛盾？
二看改造基础条件：规划上允不允许，施工空间够不够？
三看居民改造意愿：这是最关键的，如果邻里之间天天吵架，那肯定搞不成。
02、 怎么改？“原拆原建”的规矩要立好
既然要拆除后重新建造小区，那么就可以随意建造到任何高度和大小了吗？
当然不是这样的！为了避免人们盲目扩张，政策规定了两条主要的改造途径：
第一种：条件受限的项目，老老实实按“三原”方式改
什么是“三原”呢？即原来的用地面积不变、原来的建筑面积不变、原来的建筑物高度不超过。另外不能增加住户数量也不能加大建筑规模。
也就是说，原来有多少层楼，现在还是多少层楼；原来住的是60平方米的房子，重建之后还是60平方米的房子。
但是重建之后的房子结构更加稳固，户型布置也更为科学合理，并且可能会装上电梯，居住环境会有一个质的飞跃。
第二种：具备条件的项目，鼓励适当“长胖”一点。
如果小区的空间比较大，政策也有一定的灵活性。
从原则上来讲，也不增加户数，但是可以把地上建筑规模适当放大一些，并且不用办那么复杂的土地出让手续。
对于想要安装电梯、扩大公共活动场所的小区而言，这可是大好事啊！
那么，具体怎么操作呢？
这就需要发挥“人民群众的智慧”了。业主们可以成立一个“联合社”或者“自主更新委员会”。
划重点：必须有“双80%”的业主同意！
也就是说，只有当专有部分面积占到百分之八十以上，并且人数也占到百分之八十以上的业主都签字同意之后，才可以向街道申请，并按照程序进行审批。
因此，搞好邻里之间的关系，现在已经非常的重要了。
03、 钱从哪来？这才是最实在的“重中之重”！
聊到这里的时候，很多人的第一反应就是：原地拆除重建的话，要花费多少资金呢？我们普通老百姓怎么出得起钱？
别急，本次政策最大的亮点就是“多方筹资”的金融支持包，可以降低大家的成本：
①面积可以适当“赠送”：
为了改善居住条件，项目可以适当增加地上建筑面积，增量原则上不能超过原登记面积的30%。多余的这部分空间可以用作分担建设费用或者是作为公共设施使用。
②免除土地出让金：
老房子土地性质为划拨的话，在更新改造之后仍然可以保持划拨状态，不用缴纳高昂的土地出让费用。这样就可以省下几百万到上亿的钱给业主了。
③政府专项补贴：
符合要求的试点项目，可以申请到中央财政城镇保障性安居工程补助资金、省城乡建设发展引导资金和市城市更新专项资金。
政府会给予专项补贴，但是这个补贴是逐年递减的，因此越早吃螃蟹的人得到的好处就越多。
④公积金大展身手：
业主可以使用公积金来支付重建费用，并且可以申请公积金贷款。对于手中没有太多钱的家庭而言，这就是一场及时雨。
写在最后：
过去的老旧小区改造，大都是“刷刷墙、铺铺路、装个车棚”，治标不治本。
而“原拆原建”就是从根源上解决这个问题。打破了之前由政府出钱进行拆迁、开发商拿地盖房子的老套路，变成了一条新的道路，“业主自主、政府扶持、政策宽松”。
虽然万事开头难，特别是“双80%”的邻里协调这个大工程，但是这条路一旦打通之后，地段非常好、配套设施完善的老旧小区就会迎来真正的“逆袭”。
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